容積率異常存爭(zhēng)議

吳毅（化名）是義烏市“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓項(xiàng)目”的購(gòu)房者，其在付出了80萬(wàn)元首付款后，正在為是否繳清剩余房款而焦灼。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，像吳毅這樣購(gòu)買了義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)代房地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)的“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓項(xiàng)目”的購(gòu)房者還有很多，他們目前都收到了現(xiàn)代房地產(chǎn)的律師函。

現(xiàn)代房地產(chǎn)稱，他們?nèi)绻�逾期未付清�?gòu)房余款或辦理按揭手續(xù)，該公司視為已放棄商品房簽約的權(quán)利（即放棄購(gòu)買上述商品房），“收回該商品房，并另行處分”。

對(duì)此，吳毅表示，“是堅(jiān)決要求退房，還是等一等、看一看，大家并沒(méi)有統(tǒng)一�！�

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，更早之前，黃楊梅商住樓項(xiàng)目曾因“被地王”而引發(fā)風(fēng)波。根據(jù)義烏市國(guó)土資源局公告，該地塊宗地面積為3931.373平方米，出讓面積1500平方米。2011年6月15日，現(xiàn)代房地產(chǎn)以2.26億元的價(jià)格，取得地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

以容積率3.81計(jì)算，項(xiàng)目地板價(jià)達(dá)到39545.05/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)全國(guó)商品住宅用地的單價(jià)紀(jì)錄。但義烏當(dāng)?shù)睾芸旆裾J(rèn)了外界的計(jì)算方式。

“這個(gè)樓盤是沿街商住樓，不適用容積率的概念�！绷x烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“樓盤的占地面積和總建筑面積是事先指定的，與義烏本地政策有關(guān)�！�

炒房者被“套牢”

2011年5月25日，義烏市國(guó)土局發(fā)布《雪峰路與望道路西南側(cè)地塊（黃楊梅村綜合樓）出讓公告》。

公告顯示，該地塊位于義烏市雪峰路與望道路西南側(cè)，區(qū)塊面積3931.373平方米，出讓面積1500平方米，土地用途為商住，起拍價(jià)5050萬(wàn)元。2011年6月15日，現(xiàn)代房地產(chǎn)以2.26億元的代價(jià)拿下該地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

吳毅在此時(shí)入市。付出了80萬(wàn)元后，他得到了一張“浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收款收據(jù)”，上蓋有公司“轉(zhuǎn)賬訖”的紅色圖章，收款內(nèi)容一欄卻被填上了現(xiàn)代廣場(chǎng)某幢。

“不清楚公司為什么沒(méi)寫(xiě)黃楊梅商住樓，但這其實(shí)買的就是樓花

（指尚未竣工的商品房在施工階段就推向市場(chǎng)銷售）�！眳且阏f(shuō)。“在這兒買房，靠的是朋友圈、商會(huì)圈的口口相傳。以黃楊梅商住樓項(xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)很多人托各種關(guān)系，搶著買，如果等到預(yù)售證出來(lái)，必然已經(jīng)買不到了。”

7月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電黃楊梅商住樓項(xiàng)目售樓處，被告知該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤。

而一年前踴躍購(gòu)房的購(gòu)房客，如今已在思量如何退房�！叭ツ�9月，托朋友找的關(guān)系，交了60萬(wàn)首付，單價(jià)稍過(guò)2萬(wàn)。當(dāng)初想著能盡快轉(zhuǎn)手，但沒(méi)想到市場(chǎng)如此不景氣。”另一位購(gòu)房人劉昆（化名）說(shuō)，“炒房炒成自住了。”

“如今再想要轉(zhuǎn)手，已經(jīng)非常困難了。”多名購(gòu)房者表示，在黃楊梅商住樓項(xiàng)目周邊，由小商品城開(kāi)發(fā)的嘉和廣場(chǎng)樓盤，價(jià)格維持在約2.2萬(wàn)元/平方米。甚至有樓盤開(kāi)價(jià)低至1.8萬(wàn)元/平方米�！拔覀冑�(gòu)房時(shí)，黃楊梅7樓的房?jī)r(jià)為23800元/平方米，11樓的價(jià)格達(dá)到27800元/平方米，這個(gè)價(jià)格相比周邊樓盤毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。付首付款時(shí)，現(xiàn)代房地產(chǎn)口頭表示以后可按市場(chǎng)價(jià)打折，向我們出售，但現(xiàn)在并未履行。”吳毅稱。

“我現(xiàn)在原價(jià)轉(zhuǎn)讓，都沒(méi)人愿意要�！眲⒗ハ蛴浾弑硎尽�

這些遲遲未能繳納剩余房款的購(gòu)房者們，收到了來(lái)自現(xiàn)代房地產(chǎn)的律師函。

函件稱，如業(yè)主逾期未付清購(gòu)房余款或辦理按揭手續(xù)，現(xiàn)代房地產(chǎn)將“視為你已放棄商品房簽約的權(quán)利（即放棄購(gòu)買上述商品房），同時(shí)公司將“收回該商品房，并另行處分”。

“對(duì)于無(wú)法付清余款的客戶，我們會(huì)將這部分房子出售，以所得款來(lái)退還原客戶的首付�！爆F(xiàn)代房地產(chǎn)辦公室主任吳曉慶說(shuō)，他向記者否認(rèn)了2011年6月中標(biāo)之時(shí)即開(kāi)始賣樓花的說(shuō)法，“其實(shí)當(dāng)時(shí)購(gòu)房的或是親戚、或是朋友，公司不可能不退首付款�！�

吳曉慶稱，“義烏的購(gòu)房者中，投資客多、炒房者多，真正剛性需求的比較少。因此在遭遇嚴(yán)厲宏觀調(diào)控后，沒(méi)能撐住。在調(diào)控前，黃楊梅當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在2.6萬(wàn)至2.7萬(wàn)之間，目前在2.2萬(wàn)左右。可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣，由此業(yè)主想退房，我們也理解。但是不是所有不利的情況，都應(yīng)該由企業(yè)來(lái)承擔(dān)呢？”

吳曉慶表示，“黃楊梅樓盤是學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)有人想買還買不到。以前行情好的時(shí)候，炒房者購(gòu)入后倒賣，每個(gè)月可能賺幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)。而現(xiàn)在沒(méi)有利潤(rùn)空間、沒(méi)有錢賺，他們心理上有落差。”

“希望開(kāi)發(fā)商能提供折扣，不然只能退房�！眳且銋s表示，“到現(xiàn)在，我還只見(jiàn)過(guò)一張平面圖，連房型是什么樣還不知道呢�！�

“更多的業(yè)主希望等一等，看下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，有沒(méi)有人接手�！眳菚詰c如此說(shuō)。

容積率懸疑

義烏市房產(chǎn)信息網(wǎng)資料顯示，“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓”項(xiàng)目于今年5月方取得預(yù)售證，可預(yù)（銷）售住宅總套數(shù)為114套�！澳壳颁N售過(guò)半，大概有60余套已簽訂了購(gòu)房合同�！眳菚詰c向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

而早在現(xiàn)代房地產(chǎn)2011年拿出2.26億元拍下該地塊時(shí)，就已引發(fā)熱議。當(dāng)時(shí)的焦點(diǎn)在樓板價(jià)。以出讓面積1500平方米、容積率3.81計(jì)算，則該項(xiàng)目總建筑面積為5715平方米，樓板價(jià)達(dá)到39545.05元/平方米。

但義烏當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門很快否認(rèn)了這一計(jì)算方式，稱應(yīng)根據(jù)區(qū)塊面積3931.373平方米計(jì)算樓板價(jià)。義烏市國(guó)土局據(jù)此發(fā)布的地塊出讓結(jié)果公示中，計(jì)算得出的樓面地價(jià)為15066元/平方米。

而多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，以地塊的區(qū)塊面積、而非出讓面積來(lái)計(jì)算總建筑面積的做法，不合常規(guī)。

顯然，以義烏方面提供的計(jì)算方式，按該地塊區(qū)塊面積3931.373平方米、容積率3.81計(jì)，則可建筑面積為近15000平方米。

7月17日，記者在樓盤現(xiàn)場(chǎng)工程概況牌所見(jiàn)，該項(xiàng)目占地面積1499.49平方米，總建筑面積為16499.67平方米，其中地下建筑面積1500平方米，建筑層數(shù)地下一層，地上11層，建筑高度39.690米。

“地上建筑面積14999.67平方米，這意味著項(xiàng)目容積率竟達(dá)到了10�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為。

“黃楊梅這樣的沿街商住樓，和普通的計(jì)算方式不一樣�！眳菚詰c說(shuō)�！斑@里不適用容積率的概念�！�

義烏市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“如果是完整、封閉的小區(qū)，可以使用容積率的概念。而對(duì)于沿街的商住樓，沿街的地段、道路等不能出讓給公司，一旦出讓，它可能會(huì)封掉道路、筑起圍墻，這樣還怎么出行？因此我們事先已指定了樓盤的占地面積和總建筑面積，也就是明確地告訴了開(kāi)發(fā)商，出讓的這塊地，公司可以在上面蓋多大建筑面積的房子，已經(jīng)核定了。但其實(shí)對(duì)這個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，旁邊的道路、綠化都是配套的公共空間，這以后如果再提容積率，就是相對(duì)整個(gè)用地面積，也就是3931.373平方米而言了。”

“指定的原因和義烏本地政策有關(guān)。征用了農(nóng)民的土地后，雖然農(nóng)民有了居住地，但我們還需要解決失地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，根據(jù)村民人數(shù)的多少，義烏會(huì)留出部分土地，村民可自主經(jīng)營(yíng)，例如建賓館、出租等。也有村民自感無(wú)能力經(jīng)營(yíng)，可委托國(guó)土局拍賣土地，得到拍賣款后再分到村民手中。具體到黃楊梅村，當(dāng)時(shí)留出了1500平方米的土地，以1比10的比例，可建造15000平方米的土地，這是事先就已定下的�！鄙鲜隽x烏市建設(shè)局負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“1500平方米的出讓面積，只是可以蓋樓的占地面積，它僅僅是區(qū)塊面積的一部分，剩余的2000余平方米則是綠化、道路用地�！绷x烏市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人早前接受媒體采訪時(shí)稱。

“對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，用地是3931.373平方米，出讓面積周圍則是配套空間，公共用地，產(chǎn)權(quán)不屬于現(xiàn)代房地產(chǎn)�！绷x烏市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)�！拔覀儾粫�(huì)在出讓面積之外建設(shè)。”吳曉慶說(shuō)。