最近，房屋養(yǎng)老金成了熱議的話題。起因是8月23日，在國新辦例行舉行的新聞發(fā)布會上，住建部的領(lǐng)導提到了房屋養(yǎng)老金。正所謂“一石激起千層浪”，大家對此議論紛紛：自己的養(yǎng)老還沒搞定，怎么現(xiàn)在又要給房子養(yǎng)老了？

根據(jù)8月30日的最新消息，上海發(fā)布了住宅維修資金管理新規(guī)（《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》），明確了不同類型住宅維修資金的歸集標準。

我國的普通住宅設計使用年限為50年，但在實際使用中，城市住宅的平均實際壽命在30年左右。根據(jù)此前住建部和統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)：截至2022年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，樓齡二十年以上住房占比近30%，全國城市居民中有1億人住在2000年之前建成的小區(qū)里。

預計到2040年前后，30年以上房齡的城鎮(zhèn)住房占比將上升至近80%。將來大量老舊房屋的更新維護，少不了大筆資金的支持，房屋養(yǎng)老金制度由此應運而生。

從2022年起，房屋養(yǎng)老金就在官方會議、講話中頻繁地出現(xiàn)。今年6月份，住建部部長在和中國銀行高層交談時，也提到過要建立房屋養(yǎng)老金制度。當時輿論也沒多大動靜，可是這次反響卻很大，有人說這是變種的“房地產(chǎn)稅”，這顯然是一種誤讀。

如何理解房屋養(yǎng)老金

房屋養(yǎng)老金，主要是指用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。

這里有兩個重點：第一，它針對的是房屋的公共區(qū)域（區(qū)別于私人區(qū)域）；第二，側(cè)重點不是日�！靶⌒扌⊙a”（更換樓道燈泡、清理下水管道等），而是大中型維修改造（更換屋頂、更新電氣系統(tǒng)、安裝新電梯等），通常都不會是一筆小數(shù)目。

在海外，許多國家都存在類似的制度，如美國的業(yè)主在繳納物業(yè)費時，包括物業(yè)保養(yǎng)費（小區(qū)設施日常維護）和維修準備金（設施設備大規(guī)模維修）；日本業(yè)主支付的房屋管理費中，“共益費”用于維護和管理公寓大廈內(nèi)的公共區(qū)域（包括公共空間的水電費、清潔費、電梯維護、景觀美化以及法定檢驗等費用），“修繕積立金”用于公寓大樓的整體大規(guī)模修繕和維護工程。

為何推行房屋養(yǎng)老金制度

估計有人會好奇，房屋養(yǎng)老金是這兩年才提出的，那我們之前維修房屋的錢，又是哪里來的？據(jù)考證，從1998年開始，我國就有征收房屋維修金的制度；2004年起政策明確要求，購房者必須繳納一筆住宅專項維修資金，不繳納不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。我們買房時，會按照建筑安裝成本價的5-8%繳納費用（如某地區(qū)的住宅建筑成本每平方米為1000元，那么住宅專項維修資金的繳納標準，可能是每平方米50元左右）。據(jù)報道，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元。資金結(jié)余多，說明這筆錢沒完全用起來，主要原因有兩個：一個是交錢的商品房最老也就26年，還沒到大規(guī)模維修、更新的階段，平時小修小補的，可能花不了多少錢。另一個是申請動用資金的流程繁瑣，導致提取率較低。

很多人不知道，這筆錢平時到底存在哪里了？一般來說，每個小區(qū)的維修基金都存在銀行專戶里，由當?shù)刈》恐鞴懿块T代管；當業(yè)主大會或業(yè)委會成立之后，可以在銀行開設維修基金專戶，通知所在地區(qū)的住房主管部門把錢轉(zhuǎn)到專戶（如果成立業(yè)委會的小區(qū)不主動申請，維修基金仍由當?shù)刈》恐鞴懿块T管理）。

動用維修基金，有兩個必要程序：一是征得三分之二以上業(yè)主或業(yè)委會的表決同意，二是住房主管部門的審核同意，這一過程可能耗時較長。

綜上所述，現(xiàn)在推出房屋養(yǎng)老金制度，有三點考慮：第一，是因為現(xiàn)有的住宅專項維修資金提取困難，利用效率低；第二，隨著時間推移，1998年后交錢的房子未來會面臨更新改造的問題，屆時可能出現(xiàn)資金不足；第三，1998年之前建的房子，這兩年也陸續(xù)邁入要大修、更新的階段，這維修的錢不可能讓1998年后繳費的業(yè)主分擔，只能另外想辦法籌錢。

房屋養(yǎng)老金制度仍在探索

具體來看，房屋養(yǎng)老金分為兩個部分，一個是個人賬戶，另一個是公共賬戶。

個人賬戶，對應住宅專項維修資金，由業(yè)主繳納，這個仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；

公共賬戶，就是這次上海等22個城市正在試點建立的制度。

大家關(guān)注的焦點是，公共賬戶的錢，到底由誰來出？根據(jù)官方部門的說法，這錢不是居民繳納，而是由政府負責出，資金來源主要有3個：第一是國有土地出讓收入，指的是地方政府的賣地收入；第二是中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金，指的是中央給地方撥款，其中一部分資金可用于老舊小區(qū)更新改造；第三是地方財政補助資金，通常是地方財政撥款用于某些特定項目，其中包括老舊小區(qū)改造等。

綜合來看，公共賬戶以財政出資為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔，并不會額外增加居民的負擔。

對普通市民來說，以后在購買二手房時，可以先看一下房子的建成時間，如果是1998年前的，沒有繳納過專項維修資金，未來可能會面臨房屋老化沒錢修的問題，相對來說，房齡較短的小區(qū)，居住體驗會更好。但也不是說，房齡較長的房子就沒有購買價值，比如對于大城市核心地段的“老破小”，不論是租金和房價都是比較高的（除了位置優(yōu)勢，還包含維修成本）。未來房屋養(yǎng)老金制度如能完善，出錢維修的成本不用房東或租客完全承擔，那么租金和房價倒是有可能降到一個合理價位。

房屋養(yǎng)老金制度仍在探索階段，具體的實施細節(jié)和效果還有待觀察。眼下，我國逐漸從增量房進入存量房時代，有關(guān)部門重視房屋養(yǎng)老問題，防患于未然，出發(fā)點自然是好的。